서울 미분양 10년 추세 및 전국 미분양 상황 그리고 대세상승 시그널

서울을 보기 전에 전체 시도별 주택 미분양 추세를 살펴볼까요? 아직 11월~12월 현황은 업데이트되지 않았습니다.

목차
1. 전국 미분양 상황
2. 서울 과거 10년간 미분양 상황
3. 늦었다고 조바심 내지말자. 역사는 되풀이 된다. 시장에 관심을 가지고 대세 상승 시그널을 기다리고 투자를 준비하자

전국 미분양 상황 - 서울 미분양은 거의 없고 지방은 소화되다가 다시 쌓이고 있는 중

2021년 10월 기준 서울은 55가구 미분양이니까 거의 없다고 보시면 됩니다. 대부분 서울 미분양은 30세대 미니 아파트입니다. 나머지 빨간색과 노란색으로 표시한 시도는 미분양 900세대 이상의 지역입니다.

- 1000세대 이상 미분양 : 전남, 경북, 대구, 경남, 강원, 충남
- 미분양 증가 지역 : 전남, 경북, 대구는 물량이 쌓이는 중

미분양 물량이 쌓이는 곳이 있고, 소화가 되면서 줄어든 지역도 있습니다. 다만, 전남, 경북, 대구는 매매 가격도 하락 전환하여 악성으로 남을 가능성도 있습니다.

여기에는 나오지 않았지만, 인천 송도지역도 12월 말에 미계약이 대거 쏟아져 나왔습니다. 송도 아파트 가격이 최근 폭등하니 분양가도 덩달아 올라 84㎡형이 9억 4천 만원 수준으로 올랐고, 여기에 담보대출 금리가 오르니 송도자이 더스타의 1533세대 중 35%인 530여 세대가 계약을 포기했고 미분양으로 쌓였습니다.

정부의 대출 규체 강화에 따른 자금조달 문제도 있지만, 송도는 GTX 호재가 이미 오래전에 반영된 것이고, 인천지역이 수년간 소외지역으로 있었던 곳이라 최근 너무 폭등했던 부담감도 함께 작용했습니다. 포통 계약 포기율이 10% 정도인데, 향후 10년간 청약 자격이 제한됨에도 불구하고 530여 세대가 계약을 포기한 것은 앞으로의 상황을 부정적으로 보고 있는 사람들이 많다는 반증입니다.

서울 과거 10년간 미분양 상황 - 미분양이 갑자기 줄어드는 시기 2014~2015년

앞에서 살펴 본것처럼, 작년 10월 기준 서울 미분양은 55세대입니다.

2013년 미분양 상황을 보면 약 3000~4000 세대 정도였네요. 서초구 뿐만 아니라 마용성 지역 미분양도 상당했습니다.

2008년 이후 조금씩 주택가격이 고개를 들기 시작한 후 본격적인 상승은 2013년 ~ 2014년 기간인데, 2014년으로 들어가면서 미분양이 급격하게 줄어들기 시작하고, 2015년은 2013년 대비 25% 수준으로 급격히 줄어듭니다.

이처럼 대세 상승 시그널은 의외로 쉽게 발견됩니다.

여기에 더해 통화량변화, 금리, 주택담보대출 증가율 등의 금융지표 및 각종 경제지표도 함께 확인해야 하지만, 앞서 말씀드린 미분양 물량 증감율은 매우 중요한 부동산 지표입니다.

최근 10년간 서울 미분양 추세

역사는 되풀이 된다. 시장에 관심을 가지고 대세 상승 시그널을 기다리고 투자를 준비하자

아직 대세하락이라고 말하기에는 어렵습니다만, 올해 3월 미국의 테이퍼링이 완료되고, 예상과 같이 기준금리를 올린다면, 우리나라는 1월 또는 2월 중에 기준금리 인상을 시도할 것입니다. 지금의 부동산 상황이 올해 3월까지 지속된다면 대세 하락이 시작했다고 볼 수 있습니다.

여기에, 서울 주변 3기 신도시 사전 청약이 풀리고 정권이 바뀌고 서울 및 전국 주택 공급 대책이 발표되면 주택가격도 본격적으로 하락 전환할 가능성이 있습니다.

상승론자들은 수요 부족을 이야기 하지만, 수요자들이 시장 가격이 너무 비싸다고 인식하고 있고, 하락 추세를 예상하고 있는 사람들도 통계적으로 50%에 이르고 있어, 이런 심리적 상황과 글로벌 금융상황을 고려했을 때 주택 가격 추가 상승은 매우 제한적일 것입니다.

제가 드리고 싶은 말은, 주식 시장이든 부동산 시장이든 계속 참여하거나, 공부하고 관찰하는 사람들이 돈을 법니다. 시장을 관찰하고 시그널이 발생하는지 항상 관심을 가지고 살펴보고 있거든요.

일단 청약은 가능한 지역에 계속 도전하시기 바랍니다. 급등한 아파트 가격과 원자재가 상승이 분양가에 계속 반영되기 때문에 정부가 규제하지 않는 이상 분양가도 계속 오르게 될 것 입니다. 최근 공공개발 아파트의 분양가도 상승하고 있습니다.

청약이 안되더라도 어차피 역사는 다시 되풀이 되니 서울에 씨가 마른 미분양도 점점 증가하는 날이 올 겁니다. 사람들이 하우스푸어를 이야기하며 미분양이 증가하다가 급격히 감소하는 시점이 또 올겁니다. 다시 기회가 오니 지치지 마시고 준비하고 공부하시기를 바랍니다.